Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurden im Bewertungsgesetz (BewG) die sog. Liegenschaftszinssätze an das aktuelle Marktniveau angepasst.
Aber was ist der Liegenschaftszinssatz und warum wird er im Ertragswertverfahren abgezogen?
Definitionsgemäß ist der Liegenschaftszinssatz der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.
Im Rahmen der Berechnung des steuerlichen Immobilienwerts wird vom (Jahres-)Reinertrag des Grundstücks (sog. Rohertrag abzgl. Bewirtschaftungskosten) die sogenannte Bodenwertverzinsung vom Jahresreinertrag abgezogen. Das geschieht deswegen, weil der Grundstücksreinertrag nicht nur den Ertrag des Gebäudes, sondern auch die erwartete Wertsteigerung des unbebauten Grundstücks umfasst. Um also eine doppelte Erfassung des Grundstückswerts zu umgehen, wird die Bodenwertverzinsung abgezogen.
Das sind die neuen Liegenschaftszinssätze:
| Alte Fassung | Neue Fassung | |
| Mietwohngrundstücke | 5,0 % | 3,5 % |
| Gemischt genutzte Grundstücke; gewerblicher Anteil bis 50 % | 5,5 % | 4,5 % |
| Gemischt genutzte Grundstücke; gewerblicher Anteil von mehr als 50 % | 6,0 % | 5,0 % |
| Geschäftsgrundstücke | 6,5 % | 6,0 % |
Durch die geringeren Liegenschaftszinssätze steigen grundsätzlich die mittels Ertragswertverfahren ermittelten Werte und damit die Schenkungs- und Erbschaftsteuerbelastung bei Überschreiten der persönlichen Freibeträge.
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